Казанские застройщики: «Ситуация на рынке — примерно как после большой аварии»

По данным Росреестра по РТ, май стал провальным для татарстанского рынка недвижимости: «первичка» упала сразу на 18%, «вторичка» и ипотека — на 10%. Сами застройщики признаются, что не смогли поднять цены на свои объекты, даже несмотря на повышение стоимости стройматериалов.

«Ситуация на рынке примерно как после большой аварии»

По данным Росреестра по РТ, в мае в Казани «первичка» упала сразу на 15%: в прошлом месяце было заключено всего 563 договора долевого участия, тогда как в апреле это число достигало 661. Если говорить о показателях по республике, количество ДДУ сократилось уже на 18% — с 419 до 345. Прогнозы самих застройщиков также не вселяют оптимизма.

«Ситуация на рынке — примерно как после большой аварии: пострадавших приводят в больницу и спрашивают, какое у них состояние — стабильно тяжелое, примерно так. Иногда бывают какие-то всплески. Желающих много, но возможности людей, видимо, ограничены. Держимся, достраиваем за счет своих и заемных средств. Пока о перспективе новых объектов даже не думаем», — рассуждает директор строительной компании «Фарус» Рустем Юнусов.

Тут можно было бы вспомнить, что в мае права страховать риски застройщиков лишились две компании — ОАО «Национальная страховая компания Татарстан», АО «Международная страховая компания профсоюзов «МЕСКО», и провести аналогию с октябрем прошлого года. Напомним, что тогда сразу несколько застройщиков потеряли своих страховщиков и, как следствие, не могли заключать сделки. Однако, по мнению экспертов, вряд ли сейчас уход двух компаний стал причиной падения рынка.

«На мой взгляд, уход компаний «НАСКО» и «МЕСКО» с рынка страхования ответственности никак не сказался, так как многие застройщики предусмотрительно параллельно заключали договоры с другими страховыми компаниями», — говорит Гизатова. С другой стороны, если у «МЕСКО» еще были клиенты среди девелоперов, то в портфеле «НАСКО» они занимали незначительное место, так что речь идет о скорее о реальном снижении спроса.

Опрошенные эксперты поделились еще одним наблюдением, которое подтвердилось и данными Росреестра: в нынешнем мае спрос сократился не только по сравнению с докризисными временами, но даже по сравнению с прошлогодним маем. Так, в 2015 году в Татарстане была заключена 591 сделка, то есть почти вдвое больше, чем в этом году. Правда, есть и хорошая новость, которая хоть отчасти может скрасить мрачную картину: если говорить о Казани, то в прошлогоднем мае было зарегистрировано только 496 ДДУ, то есть в этом году произошел рост примерно на 12%.

Рынок «вторички» — падение на 10%

Значительное падение в прошлом месяце продемонстрировал рынок вторичного жилья. Напомним, что в апреле, напротив, был зафиксирован небольшой рост в этом сегменте, который связывался, в первую очередь, со снижением ставок на вторичную ипотеку рядом банков. Однако, как оказалось, уже в мае «вторичка» вновь сдала позиции. По данным Росреестра по РТ, в Казани было зарегистрировано 2418 договоров купли-продажи, что на 8,2% меньше, чем за месяц до этого. Еще более ощутимым оказалось падение по Татарстану — почти на 10% (6501 сделка против 7214).

«Вторичный рынок по-прежнему характеризуется увеличением срока экспозиции объекта. Реализации есть при условии соответствия цены недвижимости среднерыночному диапазону. Как правило, это минус 5% от нижнего порога стоимости аналогичных объектов в экспозиции. К этому добавляется конкуренция со стороны первичного рынка, где можно наблюдать затоваривание рынка даже в домах высокой степени готовности, плюс сниженная процентная ставка по программе господдержки новостроек», — считает директор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.

Конечно, если сравнивать эти цифры с прошлогодними, ситуация может показаться более чем радужной. Так, в мае 2015 года в Казани была заключена 1331 сделка, то есть почти вдвое меньше, чем в мае 2016-го. Что касается Татарстана, разница составила почти 30%, поскольку в мае прошлого года количество договоров купли-продажи не превысило 4700. Однако, как мы уже упоминали в прошлом обзоре, прошлый год оказался особенно тяжелым для рынка «вторички» — цены, взлетевшие на заоблачную высоту, и неподъемные ипотечные ставки делали этот вид жилья фактически недоступным для покупателя.

Ипотечный рынок РТ: для покупателей более привлекательна «вторичка»

Впервые с начала года снизилось и количество сделок по ипотеке. В столице падение оказалось менее ощутимым — всего на 4,5% (1101 сделка в мае против 1153 сделок в апреле). А вот согласно данным по республике, число ипотек по жилым помещениям сократилось куда более значительно — с 4399 до 3921, то есть более чем на 10%.

«В аналогичном периоде прошлого года также наблюдалось увеличение количества ипотечных сделок, но это было связано со стартом программы господдержки ипотечного кредитования. Основным же отличием мая 2016-го от мая 2015-го является то, что привлекательность ипотечных ставок в прошлом году положительно сказалась на темпах продаж первичного жилья, в то время как в сегодняшней ситуации для покупателей более привлекательна «вторичка», — считает директор по инвестициям «ЮИТ Казань» Наиля Еникеева.

Тем не менее по сравнению с прошлым годом на ипотечном рынке фиксируется устойчивый рост. В Казани в мае 2015 года было заключено 428 сделок, что на 61% меньше, чем в 2016-м. Аналогичная ситуация складывается и по Татарстану, где в прошлом году ипотечных договоров было заключено почти вдвое меньше — всего 2193.

«Цены практически стоят»

Ранее застройщики любили повторять, что рост цен неминуем и что каждый месяц стоимость кв. м увеличивается сразу на 10%, выставляли на своих сайтах счетчики, которые с точностью до секунды отсчитывали время до следующего повышения цены. Однако реальный рост оказывался куда меньше, да и зачастую сводился на нет благодаря скрытым скидками. Сейчас девелоперы вынуждены уже открыто признать, что никаких оснований для роста цен нет.

«Цены практически стоят, на протяжении 3-4 месяцев повышения как такового не было, потому что покупательская способность понятна, она пока не прирастает. Тенденция к ее резкому всплеску тоже не намечается, потому что 85% покупателей — это ипотечники», — говорит гендиректор компании «7Я» Юлианна Семенова. С ней соглашаются и другие коллеги: практически ни один из опрошенных нами экспертов не прогнозировал предстоящий всплеске цен на «первичку». В то же время девелоперы пока не хотят идти и на снижение, в один голос жалуясь на удорожание строительных материалов.

Тезис о заморозке цен подтверждают и данные аналитической службы «Реального времени» — в период с конца апреля по начало июня цены существенно выросли лишь в единичных случаях. Одним из таких примеров может стать ЖК «Победа» от «Жилищной инвестиционной компании Казани», в котором за истекший месяц произошло удорожание сразу на 10%: если на конец мае жилплощадь оценивалась в 72,8 тыс. рублей за кв. м, то на начало июня эта цифра выросла до 80,6 тыс. рублей за кв. м. С одной стороны, такой скачок можно объяснить тем, что первая очередь комплекса достроена и дольщики уже начали осмотр своих квартир. С другой стороны, ценовая политика «ЖИКа» труднопредсказуема и зачастую за повышениями в одном месяце следуют такие же резкие скачки вниз. Вторая очередь комплекса должна сдаваться в конце 2016 года. Что касается другого объекта «ЖИК» — ЖК «Острова» — то здесь за последний месяц цены выросли всего на 1,5% (с 52,1 до 52,9 тыс. рублей за кв. м).

Дешевеющие «Веснушки» и подорожавший «Кипарис»

Далее предлагаем отдельно проанализировать изменение цен в жилых комплексах крупных казанских застройщиков, которые имеют в своем портфеле самые разные объекты, как экономкласса, так и категории «элит». Конечно, одним из таких гигантов рынка является компания «Унистрой». К числу наиболее подорожавших объектов этого девелопера в прошлом месяце можно отнести ЖК «Журавли» на Даурской: дом № 3 вырос в цене почти на 4% (с 74,5 до 77,3 тыс. рублей). Примерно на столько же, то есть на 4,4%, подорожал дом №3 ЖК «Весна» (с 62,9 до 65,8 тыс. рублей за кв. м). Правда, в доме №2 того же объекта цены по-прежнему остались на уровне 64,04 тыс. рублей за кв. м. В домах №1 и №5 рост тоже оказался незначительным — с 67,7 до 69 тыс. рублей за кв. м, то есть на 1,9%. Что касается других «унистроевских» комплексов, цены на них в большинстве своем остались «замороженными». Например, уже с марта на уровне 81-82 тыс. рублей остается цена кв. м в ЖК «Арт сити». Неизменной осталась и стоимость «квадрата» в жилом доме на Максимова — 73,5 тыс. рублей.

Если говорить об объектах «Сувар холдинга», в портфеле которого возобладали проекты класса «комфор»т, часть из которых близка к категории «эконом», складывается довольно парадоксальная ситуация. ЖК «Веснушки» на Восстания с бюджетными студиями-малометражками впервые за долгое время упал в цене — если в конце апреля кв. м в Веснушках» на Восстания стоил 69,4 тыс. рублей, то к началу июня подешевел до 66 тыс. рублей за кв. м. то есть на 5%. Зато аналогичный объект, который, судя по проектной декларации, чуть ли не полностью совпадает с «Веснушками», — дом «Кипарис» в ЖК «Сказочный лес», напротив, подорожал почти на 10,5%. Оба эти комплекса попали в один из предыдущих обзоров «Реального времени», посвященных «шуваловкам» площадью до 30 кв. м.

При этом небольшое повышение также наметилось и в «суваровских» жилых комплексах бизнес-класса. Например, цены выросли в ЖК «Столичный», правда, только на 1% (с 84,7 до 85,5 тыс. рублей за кв. м). В «Барселоне» рост оказался еще менее значительным — с 97,5 до 98 тыс. рублей, то есть всего полпроцента.

И конечно, говоря о крупных казанских девелоперах, нельзя не назвать «Ак Барс Девелопмент». Стоимость кв. м в «Солнечном городе» прошлом месяце в среднем выросла с 62,3 до 63,3 тыс. рублей за кв. м. В другом крупном объекте ЖК «Казань XXI век» в доме 6.24 на Патриса Лумумбы произошло снижение с 71 до 68,75 тыс. рублей за кв. м.

Постоянство — признак мастерства

Что касается остальных застройщиков, большинство из них предпочитает удерживать цены на существующем уровне. К застройщикам, отличающимся завидным постоянством, можно отнести спасителя утопающего «ФОНа» — компанию «Бриз». Так в ЖК «Казансу» цена «квадрата» держится на уровне 67 тыс. рублей уже с прошлого года, в «Волжской гавани» стоимость жилья повысилась ноябре 2015 года до 52 тыс. рублей, с тех пор изменений застройщик не вводил.

Компания «Фарус», уже много лет работающая на рынке, также проводит достаточно умеренную ценовую политику: в апреле застройщик поднял стоимость кв. м в жилом доме на Лаврентьева с 55 до 56 тыс. рублей, на сегодняшний день эта цифра остается неизменной.

К числу компаний, которые претендуют на звание самых постоянных, можно отнести и «Сити строй». К примеру, цена на ЖД «Гранд парк» — 70 тыс. за «квадрат» — держится на том же уровне уже с декабря прошлого года. Зато другой объект застройщика — – ЖК «Ласточкино» гнездо» — наконец подорожал до 80 тыс. рублей за кв. м. Напомним, что уже с начала года здесь цена не превышала 77,5 тыс. рублей за кв. м.
В прошлом месяце решил оставить стоимость кв. м в ЖК «Гармония» на прежнем уровне, 73,9 тыс. рублей, и финский застройщик «ЮИТ». А вот цены на жилье в ЖК «Современник» все же выросли с 86,7 до 88,8 тыс. рублей за кв. м, то есть на 2,4%.

Пожалуй, то обстоятельство, что крупные девелоперы держат цены в узде уже на протяжении нескольких месяцев, в очередной раз доказывает, что ждать бури после затишья, то есть неожиданного всплеска цен, не приходится. К тому же впереди летние месяцы, которые сами застройщики называют «мертвыми», когда спрос только снижается.

«Значительное снижение цены на ликвидное жилье в хорошем месте должно вызывать у потребителей подозрение»

Как показывает динамика изменения стоимости кв. м в отдельных жилых комплексах Казани, несмотря на сетования по поводу выросших затрат на стройматериалы, многие застройщики готовы даже пойти на снижение цены. В частности, значительно подешевел кв. м в экопарке «Дубрава» от «Тандем-Д», в котором застройщик предлагает «квартиры на берегу леса». В строениях №12,15 стоимость кв. м упала почти на 9% (65,7 до 60 тыс. рублей), в строениях №18, 22 падение оказалось менее значительным — на 1,1% (с 71,1 до 70,3 тыс. рублей за кв. м).

Почти на 8% подешевело и жилье в ЖК «Киндери» от ООО «СтройКама» — с 47 до 44,07 тыс. рублей за кв. м. Среди застройщиков, которые опустили цену на 4-5% оказались ИСК «Варикус» (ЖК «Взлетная полоса»), «КамаСтройинвест» (ЖК «Красное яблоко»), ООО СК «Аркада» (ЖК «Искра» по улице Шуртыгина).

Однако, по мнению Наили Еникеевой, чрезмерное снижение цен может напротив спугнуть покупателя.

«Застройщики прибегают к снижению цен. Тем не менее рассчитывать на обвал и огромные дисконты не стоит, так как формирование цены связано с затратами на строительство. Значительное снижение цены на ликвидное жилье в хорошем месте должно вызывать у потребителей подозрение в надежности застройщика и его способности выполнить обязательства», — говорит она. Мы же можем добавить, что, если вспомнить скандальные истории вокруг таких застройщиков, как «Свей» или «ФОН», которые не могут сдать объекты в течение многих лет, опасения дольщиков вполне понятны.

Хитрая ипотека

В рамках майского обзора рынка казанской недвижимости мы по традиции рассмотрели и интересные акции от застройщиков. Отметим, что к началу лета общая тенденция существенно не изменилась: популярностью по-прежнему пользуются акции, связанные с ипотечным кредитованием. В частности, речь прежде всего идет о двух акциях — ипотеке без первоначального взноса и дополнительном снижении ставки. О том, как работают эти схемы, мы обстоятельно рассказывали в прошлых материалах. Вкратце поясним, что отсутствие первоначального взноса вовсе не означает, что застройщик подарит недостающие несколько сот тысяч рублей своему дольщику — в большинстве случаев речь идет о том, что сумма первоначального взноса тоже входит в ипотеку. В результате клиент переплачивает те самые 300-500 тысяч рублей, великодушно вложенные за него застройщиком.

Такую акцию активно предлагает «ЖИК», она действует как в «Победе», так и в «Островах». Пожалуй, единственное отличие заключается в ее подаче: на сайте ЖК «Победа» красуется игривый баннер с надписью «За наш счет» и изображением цветных коктейлей на барной стойке, а вот баннер на сайте «Островов» куда более целомудренный — на нем изображена девочка, крутящая обруч. Так или иначе смысл акции остается тот же.

В «Ак Барс Недижимость» тоже предлагается ипотека без первоначального взноса, но здесь действует несколько иная схема — застройщик возвращает средства за счет того, что ставка повышается до 14,5%.

А вот «Унистрой» пошел совершенно другим путем: компания не предлагает оплачивать «первоначалку» за клиента, но соглашается взять в качестве первого взноса автомобиль потенциального дольщика. Вкратце опишем схему: покупатель бронирует понравившуюся квартиру, бронь держится до 12.00 следующего дня. После оценки автомобиля в CarPrice, заключается договор купли-продажи автомобиля. Получив деньги в день обращения, покупатель оплачивает стоимость квартиры после регистрации ДДУ.

Что касается другой акции — снижения процентной ставки, то здесь покупателя ждет меньше подводных камней. Как известно, уменьшение ставки достигается за счет того, что застройщик оплачивает разницу сам. Например, «Унистрой» совместно с банком ВТБ готов кредитовать клиентов под 8,9% годовых.

Ипотеку от 9% в сданных домах на Спортивной, 2, в ЖК «Радужный» предлагает и «Татстройинвест». Правда, в данном случае есть несколько оговорок. Во-первых, акция действует только на двух- и трехкомнатные квартиры. Во-вторых, 9-процентная ставка действует, только если первоначальный взнос составляет 30%. Если же «первоначалка» не превышает 20%, ипотечная ставка достигает уже 10%.
А вот в отделе продаж «Сувар холдинга», который долгое время совместно с «Абсолют банком» кредитовал в среднем под 10% годовых, рассказали, что акция подошла к концу.

Любопытно, что если вернуться к прошлогодним обзорам, становится понятно, что тогда акции по субсидированию ставок носили иной характер. Прежде всего, их было очень мало, при этом по большей части сниженная ставка действовала только в течение первых двух лет. А что касается оплаты первоначального взноса застройщиком, то эту акцию предлагал только «ЖИК». Да и то тогда в отделе продаж уверяли, что это делается совершенно безвозмездно за счет запасных средств девелопера.

Яблоня в короне, или Студенческие скидки

Конечно, немало у застройщиков единовременных акций, многие из которых связаны с наступлением лета. Например, «Сувар холдинг» так и называет свое предложение — «Летние скидки». Их размер зависит от того, в каком комплексе клиент собирается приобрести жилье. В «Барселоне» скидка составляет 1 тыс. рублей за кв. м, в элитных ЖК «Столичный» и ЖК «Татарстан» — 2 тыс. рублей за кв. м. А вот в бюджетном «Южном парке» скидки оказались меньше — всего 500 рублей за кв. м. Это значит, что при покупке стандартной «двушки» площадью 40 кв. м дисконт составит всего 20 тыс. рублей.

А вот «Ак Барс Недвижимость» решил предоставить сезонную скидку 15% студентам, хотя, наверное, правильнее было бы сказать — их родителям.
Еще одно наблюдение, которое мы сделали в ходе анализа акционных предложений от застройщиков: многие из них стали предлагать квартиры с чистовой отделкой по дисконтной цене. Например, «Унистрой» стал активно размещать рекламный баннер, на котором изображена яблоня с короной и со скипетром. Уже по этой красочной картинке можно понять, что акция на квартиры с чистовой отделкой от 1,5 млн рублей распространяется на квартиры в «Царево village». А если быть точнее, на квартиры, расположенные в доме №2.5.

Акция «Приезжай на готовенькое» от «Ак Барс Девелопмент» подразумевает продажу жилья с чистовой отделкой в «Солнечном городе». «ЖИК» и вовсе готов сделать ремонт в ЖК «Победа» бесплатно, но только в девяти квартирах и только в «трешках».

«Вишневый парк» вместо «Ново-Казани» и невидимые глазу работы

Поскольку рынок недвижимости находится в довольно сложном положении, понятно, что далеко не все начатые проекты в конечном итоге воплощаются в жизнь.

Так, ООО «СтандартПромСтрой» решило свернуть ЖК «Ново-Казань» в Салмачах, который предполагал строительство домов на 2 тысячи квартир площадью от 27 до 150 кв. м. В апреле застройщик продавал квартиры по акции за 37 тыс. рублей за кв. м. Но, как рассказали в отделе продаж, проект был свернут главным архитектором Казани Татьяной Прокофьевой. Вместо него застройщик планирует возводить комплекс с более поэтичным названием «Вишневый парк» — сейчас разрабатывается новый проект и создается новый сайт. Получить оперативный комментарий у руководства компании и выяснить, успел ли застройщик заключить ДДУ в «Ново-Казань», не удалось.

Остается только надеяться, что объект в конечном итоге не повторит судьбу ЖК «Три богатыря» от «Конкорд билд». На протяжении нескольких месяцев в отделе продаж заверяли, что продажи будут возобновлены после того, как застройщик повысит цену, и что ведутся невидимые невооруженному глазу работы по прокладке коммуникаций и строительству паркинга. До сих пор строительный процесс так и не стал видимым, а в компании и вовсе перестали брать трубку. Напомним, что истинные причины приостановки продаж связаны с процессом, который рассматривается в арбитражном суде РТ.

Огромное количество других свернувшихся проектов связано с программой «Жилье для российской семьи». Как мы уже писали в одном из предыдущих материалов, связано это с тем, что минстрой России сменил правила игры: он уже не обещает застройщикам возвращать затраты на инженерные сети, зато разрешает им поднять цену квадратного метра. Под большим вопросом остается участие в программе одного из крупных игроков татарстанского рынка — компании «Ак Барс Девелопмент», который должен был строить в Усадах жилой комплекс на 25 тыс. кв. м. Не может решить вопрос с финансированием проекта уже в течение полугода ООО «Инвест». Для СУ «СпецСтройсервис» госпрограмма и вовсе была спасительным кругом: ЖК «Победа» в Зеленодольске должен был достраиваться именно за счет нее. Для участия в программе застройщику даже пришлось расторгнуть заключенные раннее ДДУ. В результате проект так и остался замороженным.

Один из немногих татарстанских застройщиков, который все же приступил к реализации проекта в рамках программы «Жилье для российской семьи», — ООО «Стройком» — решил воспользоваться правом поднимать стоимость «квадрата». Ранее она не превышала 35 тыс. кв. м, но уже в ближайшем будущем «Стройком» может поднять цену до 38-39 тыс. рублей. По словам гендиректора «Стройкома» Фаика Гараева, повышение цен связано с пресловутым ростом цен на стройматериалы.

Успешные Усады

Впрочем, несмотря на то, что кризис корректирует планы многих застройщиков, часть из них все же решается и на новые проекты. К примеру, «Сувар холдинг», который в последнее время все чаще отдает предпочтение объектам более экономичного класса, уже начал продажи в домах второй очереди в ЖК «Южный парк» в Лаишевском районе. Для сравнения, если в домах первой очереди кв. м стоит 51,5 тыс. рублей, то во второй — 43 тыс. рублей в квартирах с предчистовой отделкой и 46,5 тыс. рублей в жилье с чистовой отделкой. Такая разница возникает благодаря тому, что долевое строительство на ранних этапах предполагает низкие цены при более высоких рисках.

Раннее Наиля Чебаненко рассказывала о том, что, начиная проект «Южный парк», застройщик терзался сомнениями, захочет ли покупатель приобретать жилье, которое находится вдали от Казани и не дает столичной прописки. На деле, оказалось, решающую роль, как это часто бывает, сыграл денежный вопрос — дольщики отдали предпочтение бюджетному варианту. Вероятно, что успех «Южного парка» и вдохновил девелопера на то, чтобы начать новый проект в Усадах: в мае АО «Сувар-Казань» получило разрешение на строительство домов №1.4, №1.5 и №1.9 на территории планировки «Станция «Юбилейная» в поселке Усады. Напомним, что общая площадь территории составит 920 тыс. кв. м. Здесь кроме жилых домов планируется построить девять детских садов, три школы, пять поликлиник, две аптеки, молочную кухню, отделения банка и почты, а также библиотеку. Кроме того, должны быть возведены 10 многоуровневых паркингов на 7 200 мест.

ООО «Арт строй», который ранее занимался строительством ЖК «Оазис», также заявил о новом проекте — ЖК «Аметьево», состоящем из 7 домов на 1557 квартир. Строительство комплекса с общей жилой площадью 90 тыс. кв. м застройщик планирует завершить в 2019 году.

Новый проект ЖК «Приволжский» в Аракчино начинает и СМУ №2. На первом этапе будет строиться один из четырех домов, запланированных в проекте. Предполагаемый срок сдачи — 1 квартал 2017 года. Всего в доме будет 58 квартир с общей жилой площадью 2,65 тыс. кв. м. Планируется, что продажи должны начаться в сентябре.

Источник: Реальное время