Как купить коттедж и не быть одураченным?

Городская суета и загазованность воздуха надоели обеспеченным слоям городского населения. А, кроме того, отдельный коттедж с участком земли – это еще и очень модно. Строительные же компании не отстают от рыночных тенденций и предлагают клиентам таунхаусы в коттеджных поселках.

Разрешенное использование участка земли

Чаще всего коттеджные поселки строятся на землях под сельское хозяйство, в которых вид разрешенного применения устанавливается под дачное (садовое) строительство. В более редких случаях их возводят на землях в пределах населенных пунктов с разрешенным применением под индивидуальное жилищное строительство. Второй вариант более приемлем. Ведь в таком случае гарантирована обеспеченность коммунальными услугами: электрификацией, вывозом отходов, медобслуживанием и пр. в таком случае у улиц обязательно есть названия, а у строений – номера.

Если земли сельскохозяйственного назначения, то все эти преимущества необходимо требовать у застройщика. Но они не только невыгодны. Зачастую их невозможно выполнить по причине забюрократизованности.

На практике нередки случаи обмана продавцами недвижимости за городом. К примеру, за газораспределительные пункты выдаются пожарные бункера и пр. В итоге, застройщики должны самостоятельно проводить газоснабжение в последующем. А это недешево.

Управление в загородных поселках

Перед приобретением коттеджа необходимо узнать, кто управляет или в будущем будет управлять коттеджным поселком. Самый выгодный вариант - некоммерческое партнерство (НП), позволяющее решать проблемные вопросы поселка самостоятельно. Цены на содержание коммуникаций, парковок, площадок для детей, дорог и пр. устанавливаются на общем собрании НП.

Немного худший вариант – управление коммерческой компанией, которая обычно является дочерним предприятием застройщика. Чаще всего после сдачи всего поселка в эксплуатацию и окончательной реализации всех коттеджей, качество коммунальных услуг снижается, а его стоимость резко повышается. Например, в одном из поселков сразу после продажи месячное обслуживание одного участка обходилось в 15 тыс. рублей и включало ежедневную уборку улиц, охрану, уборку пляжа, детских площадок, корта и других общих сооружений. Аварии устранялись практически мгновенно. Но после реализации последнего коттеджа стоимость обслуживания выросла в 1,5 раза. Ежедневная уборка была заменена еженедельной, охранников сократили, а аварии устранялись более суток.

Соседний же дачный поселок поступил по-другому. Его жители заставили застройщика передать все имущество на баланс созданной ними некоммерческой организации. В итоге, они сами определяли необходимый перечень услуг, а также существенно экономили на ежемесячных взносах.

Качество застройки

Большая часть клиентов ошибочно думают, что в случае существенной цены за недвижимость, она должна быть высокого качества. Но, покупая коттедж за 1 млн. долларов, есть реальная вероятность выложить еще такую же сумму на его доделку, ремонт и доведение до пригодных для проживания условий. Так произошло с владельцами коттеджей по Новой Риге. При ремонте были обнаружены существенные недочеты при строительстве. В итоге, под угрозой оказалась жизнь и здоровье проживающих. В итоге, пришлось делать усиление несущих конструкций, восстановление опор и пр. А цена этих работ была близка к первоначально цене покупки.

Застраховаться можно еще при осмотре будущего приобретения

В большинстве случаев выезд и осмотр специалистом с огромным опытом и вооруженного лазерной линейкой будет стоить 10-15 тыс. рублей, в зависимости от габаритов коттеджа. Он будет около двух часов осматривать строение и изучать техническую документацию. В итоге, выдаст множество интересного о коттедже, выявив недочеты, недоступные для невооруженного взгляда.

Если необходима более глубокая экспертиза, то можно воспользоваться услугами бригады специалистов. Стоимость услуги - около 100 тыс. рублей. Профессионалы прибудут с влагомерами, приборами неразрушающего контроля и пр. последние дают возможность измерять напряжения в арматуре или марку бетона.

Коммуникации

Чаще всего коттеджи реализуют без подсоединения к центральным коммуникациям. Это осуществляют за отдельную плату. Но здесь важно другое: кто собственник инфраструктуры и с кем заключены договора на коммунальные услуги.

Как уже упоминалось выше, оптимальный вариант – оформление всех дорог, коммуникаций и мест общего использования в собственность некоммерческого партнерства. А договора на поставку энергоресурсов и коммунальных услуг заключаются или напрямую с организациями, или с НП.

Такая схема предполагает минимальные затраты для владельца. Например, в коттеджном поселке в Подмосковье коммунальные услуги составляют не боле 3 тыс. рублей в месяц, а содержание общего имущества – не больше 5 тыс. рублей за квартал.

Если же застройщик остается владельцем инфраструктуры и составляет договора аренды с компанией, осуществляющей управление, то стоимость коммунальных услуг значительно выше.

Самая же неприятная ситуация – когда застройщик вообще не оформлял разрешения на коммуникации. В таком случае владельцы могут остаться и без воды, и без энергоснабжения.

Такая ситуация в одном из поселков Подмосковья. После обращения в прокуратуру местной администрации, все организации, осуществляющие поставку ресурсов, прекратили поставки коммунальных услуг. Ведь на прокладку труб разрешений никто не получал, а экспертизу надежности коммуникаций никто не проводил. Коммуникации, по сути, не были введены в эксплуатацию. В итоге, владельцы коттеджей создали инициативную группу, которая сумела лишь через год серьезных усилий и затрат легализовать все инфраструктурные объекты, которые до этого являлись по сути незаконными.

Источник: Портал недвижимости Казани