Ипотечная реальность глазами экспертов

Только те, кто уже прошел через ипотеку, да еще сами банковские работники, могут со знанием дела говорить о влиянии параметров ипотечного кредита на его эффективность для заемщика. Для непосвященных же сумма и сроки кредита, размер первоначального взноса, способы погашения, количество созаемщиков представляют собой трудно постижимые критерии выбора.

На что ориентироваться, выбирая ипотеку, чтобы не попасть в финансовую зависимость от банка на долгие годы? Этот и другие аналогичные вопросы лучше адресовать экспертам отрасли.

Бывают ли оптимальные ипотечные кредиты?

Заемщик заемщику – рознь. Цель у всех одна, приобретение жилья, а финансовые возможности разные, равно как и понятия о выгоде. Поэтому выбор ипотечного продукта всегда индивидуален. Одни граждане располагают суммой, необходимой для первоначального взноса, но доходы их невелики. Им подойдет кредит с небольшим размером ежемесячных платежей. Другие, наоборот, не имеют существенных сбережений, зато зарплата у них высокая.

По мнению Юлии Ачкасовой, руководителя банка DeltaCredit в Челябинске, в обоих случаях можно подобрать оптимальную ипотечную программу, если грамотно оперировать такими понятиями, как срок и сумма кредита, размеры первоначального взноса и ежемесячных платежей.

А если собственных средств недостаточно?

При наличии солидных сбережений выбрать ипотечный продукт несложно. Другое дело, когда их недостаточно: выбор сужается, возникает масса вопросов. В частности:

• где взять недостающую сумму;
• вступать ли в отношения с банком сейчас или подождать;
• стоит ли вообще связываться с ипотекой или лучше продолжать накапливать средства.

Эксперты довольно скептически относятся к возможности накопления средств на первоначальный взнос путем размещения их в банковские депозиты. «Проценты по депозитам ниже уровня инфляции, поэтому данный способ не позволяет ни эффективно сохранить капитал, ни тем более, приумножить его. Тем временем цены на недвижимость продолжают расти, и миллион рублей в 2010 г. и в 2013 г. – это далеко не одно и то же», - подчеркивает Юлия Ачкасова.

Ипотека и инфляция: наглядный пример

Допустим, гражданин располагает суммой в 3 млн. руб., что составляет около 50% стоимости недорогой 1-комн. квартиры в Москве. Размещение этой суммы в депозит под 12,6% позволяет получить спустя год (с учетом капитализации процентов) доход в сумме 380,4 тыс. руб. Однако такой процент предлагают банки с невысоким рейтингом; у лидеров банковского сектора проценты гораздо ниже.

За этот же год цены на недвижимость подрастут настолько, что полностью «отыграют» инфляцию. Взлетевшая в цене «однушка» сделает прибыль от депозита несопоставимой с размером удорожания.

Ожидать наступления очередного кризиса на рынке недвижимости и связанного с ним падения цен – тактика ненадежная. Гораздо выгоднее, к примеру, взять в «Сбербанке» ипотечный кредит на ту же «однушку»: 3 млн. руб. на пять лет под 12% годовых. При этом переплата по кредиту составит чуть более миллиона, в то время как сама квартира за этот период станет дороже на 2-3 млн. руб.

С точки зрения Романа Слободяна, представителя «Нордеа банка», в условиях прогрессирующей инфляции ипотека выгодна тем, что цена квартиры фиксируется и не изменяется на протяжение периода действия договора. «Ставка по депозитам в любом случае окажется ниже ипотечной ставки», - соглашается с ним Сергей Топорников, начальник департамента продаж «Первого Ипотечного Агентства».

Потенциальные заемщики с высокими доходами и существенными сбережениями могут не спешить за ипотекой. В таких случаях действительно выгоднее продолжить накапливать средства и приобрести жилье через год-другой без кредитов. Также, удачное использование ряда доходных финансовых инструментов – например, операций на валютном рынке или рынке ценных бумаг – тоже поможет избежать ипотеки. Однако следует трезво оценивать риски.

Как не прогадать с размером первоначального взноса?

Стоит ли вносить в качестве первоначального взноса все имеющиеся накопления? По утверждению Юлии Ачкасовой из банка DeltaCredit, именно так следует поступить. Это позволит уменьшить сумму переплаты и добиться снижения процентной ставки.

Некоторые банки активно рекламируют ипотечные кредиты с минимальным первоначальным взносом. При этом потенциальным заемщикам предлагается разместить свободные средства в депозит под проценты и всячески расписываются выгоды такого подхода. Только банки умалчивают о том, насколько увеличивается переплата по ипотеке при снижении размера первоначального взноса. Да, по окончании договора у заемщика будут и средства на депозитном счете, и квартира, - но какой ценой? Ценой непомерных ежемесячных платежей по кредиту и большой общей переплате.

Но есть и хорошие новости для тех, кто решится взять кредит с минимальным первоначальным взносом. Например, налоговый вычет, позволяющий не учитывать в налогооблагаемой базе сумму процентов, уплаченных по ипотечном кредиту.

Можно ли еще как-нибудь уменьшить переплату по кредиту? Сергей Топорников («Первое Ипотечное Агентство») рекомендует искать кредитное учреждение, где размер процентной ставки не зависит от первоначального взноса и привязан лишь к сроку кредитования.

Как избежать ипотеки длиною в жизнь

Выбирая ипотеку, нужно соотнести перспективу выплат со своими жизненными планами и потребностями семьи. Это особенно важно, если в ближайшее десятилетие планируется не только улучшить жилищные условия, но и приобрести, например, автомобиль.

Факторы, имеющие значение:

• перспектива появления детей;
• наличие престарелых родственников, которым потенциально может потребоваться дорогостоящее лечение;
• неустойчивое положение на работе;
• отсутствие дополнительных источников финансирования и пр.

Ольга Бойчарова, советник администрации «Мастер –Банка» рекомендует потенциальным заемщикам не рисковать и не отдавать 100% имеющихся в распоряжении средств в уплату первоначального взноса. Жизнь непредсказуема, и «финансовая подушка» необходима каждому на случай непредвиденных обстоятельств.