«Темные» квартиры: как проверить объект перед сделкой

Тринадцатый этаж, 66-й номер квартиры, привидение странной старухи – все эти суеверия и предрассудки просто мелочи жизни по сравнению с тем, какие ловушки устраивают порой продавцы, чтобы сбыть неискушенному покупателю неблагонадежную жилплощадь. И если такое случается, то новоявленный собственник может потерять не только покой, но и само жилье, и деньги, выложенные за него. Однако такие ситуации можно и предусмотреть.

Слагаемые неблагонадежности

Как правило, новоявленный покупатель городской квартиры довольно смутно представляет, с какими трудностями он может столкнуться. А этих самых трудностей, как говорится, выше крыши. Это и появляющиеся откуда ни возьмись наследники, до поры до времени упрятанные в места не столь отдаленные. Это и очень привлекательные в ценовом выражении квартиры, продаваемые на самом деле за долги или заложенные в банке. И жилье с различного рода техническими неисправностями. Но обо всем по порядку.

«Неблагонадежными следует называть те квартиры, при приобретении которых были допущены нарушения действующего законодательства, – рассуждает Валерия Симонова, руководитель юридического департамента «НДВ-Недвижимость». – Нарушения также могли произойти и при оформлении прав предыдущих собственников. Все эти погрешности можно, конечно, отследить, если досконально покопаться в истории предыдущих сделок с жилплощадью, выявить обстоятельства их совершения. С особой осторожностью рекомендуется подходить к покупке ранее приватизированных квартир, жилья, полученного по завещанию или в наследство. Как показывает практика, именно в таких историях чаще всего встречаются казусы».

В первую очередь к неблагонадежным можно отнести квартиры, которые выставляются на продажу по доверенности в отсутствие собственника. Ведь по закону ранее собственноручно написанный документ хозяин может и отозвать. А если, не приведи бог, владелец квартиры скончался, то такая доверенность вообще не имеет силы. Во много раз возрастает риск и у покупателя, который соглашается приобрести квартиру у собственника, получившего ее по наследству.

«Унаследованное жилье – один из самых проблемных объектов в сделках купли-продажи, – констатирует факт Евгений Скоморовский, управляющий директор компании «Century 21 Запад». – Ведь, согласно Гражданскому кодексу РФ, наследование может проходить по завещанию или по закону. С завещанием все более или менее ясно: человек написал, что его собственность достанется, например, жене и сыну. В таком случае уже не имеет значения, сколько у него еще имеется родственников, которых он обделил. Проблемы появляются, когда завещания нет и не было. В этом случае вступает в законную силу очередность наследования. Первые претенденты – супруги и дети. Если таковых нет, то братья и сестры. Затем тети и дяди, и так далее, до седьмой воды на киселе».

Довольно банальный и распространенный пример. После смерти гражданина В. его квартира перешла к семье – жене и сыну. Допустим, квартиру они продали, деньги потратили. А через пять лет выясняется, что В. ранее нагулял в Сызрани или Ижевске внебрачную дочь. Дева вспомнила вдруг о состоянии отца родного и решила восстановить справедливость, в лучшем случае требуя часть вырученных от продажи квартиры денег. С одной стороны, согласно ГК РФ, заявление о наследовании должно быть подано в течение полугода со дня смерти родного папаши. Но в том же кодексе есть и некая лазейка: в одном из пунктов оговаривается, что если наследник был болен или вовсе не знал о смерти родственника, полугодовой срок может быть восстановлен. Но самая большая беда в том, что внебрачная дочурка предъявит претензии, скорее всего, не к наследникам, а к добросовестному покупателю квартиры. Да и практика показывает, что отсудить долю в квартире гораздо проще, чем получить деньги с родственников.

«Конечно, – делает вывод Евгений Скоморовский, – предусмотрительный покупатель может и должен обезопасить сделку, получив от продавца заверенный нотариусом документ о том, что собственнику неизвестно о других наследниках, а в случае их появления продавец обязуется урегулировать с ними все денежные вопросы самостоятельно».

Подвох может также таиться, когда квартира сдается по договору найма на длительный срок. Но, согласно ст. 675 ГК РФ, любая смена собственника не влечет расторжения договора найма квартиры. То есть, если по недосмотру приобретено уже сданное внаем жилье, то в нем, до окончания срока действия договора, будет жить человек, который его арендовал.

Немало проблем может принести квартира, купленная по договору пожизненного содержания (договор ренты). Ведь избавиться от такой жилплощади при жизни предыдущего собственника можно только с его письменного разрешения, заверенного нотариусом. Отсутствие же такого документа является основанием для отмены сделки купли-продажи.

Впрочем, встречаются ситуации и с поддельными завещаниями. «Был случай, – рассказывает Наталья Ракова, генеральный директор агентства недвижимости Great reality, – когда при покупке квартиры, право собственности на которую было получено в результате наследства по завещанию, насторожил тот факт, что наследодатель, пожилая одинокая женщина, за два месяца до смерти выехала во Владимирскую область, оформила там завещание у нотариуса и умерла. Проверить документ в нотариате также не удалось, увы, сгорели архивы. Да и нотариус давно уволился. А при общении с так называемой наследницей стало понятно, что бабушку, за которой она ухаживала, по ее словам, на протяжении трех лет, она даже никогда не видела. А завещание искусно подделала».

«К «темным» квартирам я бы отнесла и жилье, которое имеет всевозможные технические изъяны, что не позволяет во всем объеме пользоваться помещением либо существенно влияет на цену объекта, – продолжает перечислять неблагонадежные варианты Наталья Ракова. – К примеру, дом подлежит сносу или готовится к реконструкции, но собственник квартиры не поставил об этом в известность покупателя. В чем он виноват? Да ни в чем. Ведь продавать жилье в таких домах законом не запрещается, зато квадратный метр, подлежащий сносу или реконструкции, можно сторговать по более низким ценам».

Ну и пару слов о суевериях. «Нередко покупатели называют «черными квартирами» объекты, в которых было совершено насилие или самоубийство, – рассказывает Ирина Могилатова, генеральный директор компании TWEED. – Да что квартиры! Есть целые дома, про которые ходят «нехорошие» слухи. Так, про только-только заселенный ЖК «Триумф-Палас», что рядом с метро «Сокол», говорят, дескать, дом построен на месте бывшего холерного кладбища. Есть люди, которые недолюбливают ЖК «Золотые ключи» из-за его предполагаемой опасной близости к высоковольтной линии электропередач».

Творцы криминала и их обличители

«Криминальный бизнес, – уверена Ирина Могилатова, – скорее встречается в недорогом сегменте. И самое распространенное мошенничество, с чем сталкиваются в этом секторе клиенты, – это либо покупка квартиры с прописанными живыми людьми, либо с «мертвыми душами». В элитном же сегменте криминал встречается очень редко. Во-первых, в силу того, что покупатели дорогой недвижимости шагу не ступят без совета юриста, и все документы и «легенды» проверяются, соответственно, до последней точки. Во-вторых, и сами покупатели, так как речь идет о громадных суммах, крайне осторожны. Хотя аферистов все же везде хватает, и если предоставляется способ завладеть квартирой человека, который им доверится, они не упустят этой возможности».

И тем не менее, по высказываниям экспертов, с каждым годом неблагонадежных квартир, выходящих на рынок, становится все меньше и меньше. А с момента начала финансового кризиса процент сделок с явным элементом мошенничества резко снизился. Пик аферизма в сфере жилой недвижимости наблюдался в середине и второй половине 90-х годов, но уже в начале века уровень проверок юридической чистоты квартир стал быстро набирать обороты: «продвинулись» не только технология и способы юридической проверки объектов, но, что радует, выросла и правовая грамотность населения.

Что касается риелторской деятельности, то крупные компании дорожат своей репутацией, поэтому при обращении в известное агентство риски столкнуться с отпетыми мошенниками минимальны. Ведь и аферисты не теряют бдительности и стараются обходить крупные компании при продаже сомнительных объектов. «Если покупатель обращается за помощью к риелторам, – говорит Наталья Ракова, – то все требования и обязательства сторон отражаются в договоре. Соответственно, если в соглашение вносится пункт о проверке документов, подтверждающих право собственности на квартиру, а также соответствие их требованиям законодательства, то сотрудники агентства обязаны выполнить все условия договора, при этом никто не снимает с них ответственности за его четкое выполнение».

В то же время, по признанию Ирины Могилатовой, риелторы обязаны проверить статус и историю предлагаемой к продаже квартиры. Другое дело, что не все это неукоснительно и добросовестно выполняют. Даже известные риелторские бренды, в частности специализирующиеся на экономклассе, не могут дать полной гарантии от недобросовестного приобретения. «Изучая подноготную выставленной на продажу квартиры, – объясняет Валерия Симонова, – и запрашивая на нее в компетентных органах различные документы, риелтор выявляет сведения о том, кто, когда и на каком основании владел данным жилым помещением. Какие сделки совершались с недвижимым имуществом и какими именно лицами, было ли жилое помещение приватизировано, продано, подарено, приобретено путем наследования, достиг ли продавец или покупатель к моменту сделки полной дееспособности, имел ли право на приватизацию и еще немало других нюансов. Именно таким образом и выявляется «темная» квартира».

К сожалению, порой случается, что агенты не всегда успевают во всем разобраться, теряют внимание и бдительность, а бывает и так, что за соответствующее вознаграждение могут и сознательно «слить» неблагополучную жилплощадь. Ответственность на них возложить очень трудно. Ведь они лишь посредники. Даже закон в их действиях злого умысла не находит. А если клиент потребует от агентства материального возмещения, то вряд ли он его сполна получит. Уставной капитал небольших риелторских компаний – в пределах 10 тыс. рублей. А что с голого возьмешь?

Береженого договор бережет

«За двадцать лет существования рынка недвижимости, – делится своим мнением Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «Миэль-Брокеридж» по правовым вопросам, – форма договора купли-продажи уже достаточно отработана и отточена. Более того, все документы купли-продажи подлежат обязательной государственной регистрации, когда работники регистрационной палаты по пунктам проверяют соответствие договора требованию закона. При обнаружении каких-либо несоответствий процесс приостанавливается, а договор возвращается для исправления».

Сама редакционно-словесная структура договора купли-продажи достаточно понятна и несложна, но нужно обращать особое внимание на ряд пунктов. Во-первых, в документе всегда отражаются права третьих лиц. В обязательном порядке указывается, есть ли в квартире на момент продажи зарегистрированные по месту жительства лица и в какой срок они обязуются сняться с регистрационного учета из квартиры. Это в том случае, если жилье продается в ходе альтернативной сделки. Но это может быть и свободная продажа, когда стороны договариваются, что юридическое и физическое освобождение квартиры произойдет только после регистрации. Необходимо удостовериться, что члены семьи собственника дали согласие на продажу квартиры и добровольно, во внесудебном порядке, выпишутся из квартиры после ее продажи. Во-вторых, необходимо обращать внимание на права супругов: если продавец состоит в браке, после чего была приобретена квартира на основании возмездной сделки, то в договоре должно быть зафиксировано согласие второго супруга на продажу.

К обязательным условиям договора купли-продажи относится полная идентификация объекта, то есть подробно указываются не только почтовый адрес (улица, номер дома, квартиры), но и количество комнат, площадь жилья. Ну и естественно, что обязательным пунктом в договоре прописывается цена квартиры.

Так что, если в ходе проверки выяснилось, что клиент столкнулся с «темной» квартирой, пусть и дешевой, ее просто не нужно покупать. Бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Да и выбор жилья нынче достаточный и разнообразный, чтобы найти замену и не прибегать к рискованным сделкам.

Но если нарушения закона всплыли сразу после покупки, то в этом случае лишь одна дорога – в суд, где предстоит доказать, что клиент является добросовестным приобретателем. Возможно, суд сочтет это достаточным и необходимым, чтобы либо оставить квартиру в его собственности, либо вернуть затраченные на покупку средства.

Пока же единственная финансовая возможность возврата денежных средств – титульное страхование, о чем подробно писал «Собственник». В конце концов, по мнению Ирины Шугуровой, добросовестный приобретатель жилья, утративший право собственности, может рассчитывать на компенсацию финансовых потерь со стороны государства. Согласно ФЗ №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», добросовестный приобретатель, у которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации. Размер данной компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб (устанавливается решением суда), но не может превышать 1 млн рублей. Слабое, конечно, утешение, но и на этом, как говорится, большое спасибо.

Источник: Собственник